他们突然发现，赵伯陵今天的讲话，很可能已经奠定了未来中国商业城市的格局和面貌。
赵伯陵的威信，也是通过这样一桩桩的具体工作，开始逐步地在国家计委建立起来。
第141章 房子要小到抵御权力的侵占
赵伯陵对街区制的讲话，只是这场会议的上半场，他更想确立基础的项目，则是新中国的房地产行业。
明摆着，随着私有经济的起步，以及城市的快速发展，城镇化的号角已经响起，而城市的住宅缺口却是越来越大，如何解决?赵伯陵想推行一套'廉居房+组屋+商品房+公社组屋"的房地产体系对于原时空的人而言，这些房地产的词汇大致都不算陌生，但重要的从来不是名字，而是实质的内容。
赵伯陵提出的体系，第一个“廉居房”的定位，就让计委们大大吃惊。
此时有些地方的筒子楼，小的有50多平方，大的有70多平方，基本上在城市居民中，已经下意识地已经形成了概念——要有60平方左右的两室，才算是一个家。
但是赵伯陵指出，这是城市居民此时“改善房”的定位，城市居民原来在城市内，不管居住条件怎样，看过了别人的“富贵”，当然也想自己家里能够住大房子。
而从国家纪委和地方政府的角度，满足人民群众不断增长的欲望和需求，当然是我们努力的方向，但是要平衡，我们现在的国力还有限，不可能一步到位。
我们考虑这个问题，要把那些大企业自建房排除在外，他们主要是自主决策的，而且相对"有钱”，所以建房自然会朝向这个时代“理想的目标"——60平米左右去努力。
我们必须考虑的，是城市快速扩大，人口增加、农民进城带来的社会需求。
从这个角度看，房子的数量是最重要的，要能追得上需求的速度。
房子的质量也是重要的，否则不能安居，这是铁打的营盘流水的兵，营盘必须是铁打的，也就是要有好的质量。
唯有单位面积是不重要的，我们为的是满足居住的基本需求，而不是提供享受生活的住宅，后者需要他们自己去努力。
因此赵伯陵建议，廉居房的主力面积，设定在28~33平方，最高不得超过35平方大。
这几个数字-出，台下一时议论纷纷，惊讶的人很多，为什么要造这样小?按理说，面积缩小一半，成本也不可能缩小一半嘛，麻雀虽小，五脏俱全，这样的房子，相对面积翻番房子的成本，可能也要达到6成左右，从最终获得的面积来说，似乎有些不划算啊?有同志当即向赵伯陵提了这个问题，被赵伯陵反问:“那我们造别墅最划算。
不是吗?得到的面积资金比率，肯定是最大的嘛，但这样能住几个人?我们的主要目标是满足更多的人居，不能偏离这个目标。”台下的声音才没有了。
赵伯陵继续说明，要把面积控制得如此小，就是为了实现"廉居"两字，如果房子面积大，条件好，恐怕各地都不免出现一种情况——当地复杂交错的人脉关系，会导致很多廉居房被“关系户”占据，这些关系户本来可以去购买组屋甚至商品房,但偏偏就要占这个便宜,因为廉居房的条件也还不错,但他们花的钱就少得太多了。
所以从根本上就不能给机会，廉居就是廉居，如果看不上28~33平米这样狭窄的居所，那就放弃吧。
这样的居所，本来就是为底层人民准备的，对于有些人，或许以后有本事去买“改善房”，但对于很多家庭而言，有可能要住一辈子。
1966年的时候，大多数城市的居住条件不好。
老实说，例如在上海这样的城市，即使是28~32平米的廉居房，也会被疯抢，多少人在单位弄到个8~10平方的蜗居，不也过了半辈子吗?所以即使是这样的廉居房，最终能弄到手的家庭，也是所谓有力量的"，恐怕很难落到真正最困难的底层人民手中，或者是进城的农民手中。
赵伯陵平静地说到这里的时候，台下一片死寂，干部们的神色凝重，没有人觉得赵伯陵是在夸大其词，计委的干部，可不是不食人间烟火的书生，他们知道赵伯陵说的情况恐怕一定会发生。
赵伯陵接着说明了他设计的对策:以上海为例，即使是一些廉居房落到了“关系户”的手中，那么他们原来的8平米、10平米的住宅也就会拿出来出租赚钱了，腾笼换鸟，还是可以满足一部分城镇化人口增加的短期需求。
而随着国家经济的发展，组屋与商品房同样发展，这些人要改善居住条件的时候，出售廉居房就成为必然，嫌弃条件不好了嘛。
或许在十几二十年后，廉居房就可以名副其实，全部用来保障底层人民的基本居住了。
从国家的角度，廉居房本身是以租为主的，老实说，如果全部是租赁，其实侵占的情况就会变得较少，因为房子是国家的，搞不到自己的手中嘛。
但全部是租赁，那么消耗的资金就太大了，至少在近年内，肯定是有愿意买廉居房的就出售，回笼资金后，可以滚动连续开发嘛。
但是对廉居房的限制条件很多，例如一旦拥有了组屋或商品房，就不再允许继续拥有廉居房，必须强制出售。
而且廉居房的价格并不是市场化的，而是按照政府的指导价，只能由政府回购，不能在市场上流通，这当然是为了避免炒作房价。
廉居房需要成立一家"廉居建屋管理局”，来负责建设和运营管理，其房价的决定，应该控制在所有成本的1.3~1.4倍，以后每年的价格上涨，基本上参考国家通膨率来决定。
在这个模式下，如果不是自己居住，购买廉居房是没有什么回报的。
廉居建屋管理局负责建设和运营管理，建设资金是专项专用，国家监管的。
实际上管理局的正常收入就是租赁收入，租赁费中包括40年期的房屋折旧，是用于维修。
其余水电等常规费用之后,每年核定一个每户的租赁费”作为租赁收入。
这个租赁费是要受到严格审定的，因为廉居房终究是保障底层人民的。
现在购买廉居房，要是以后卖不掉，业主也只能交给管理局代租，能够获得的租金，也是核定租赁费的90%而已(10%是管理局服务费)
赵伯陵的意图是，在每个城市根据城镇化的需求逐渐建设一批这种兜底的廉居房，使之成为城市化过程中的居住过渡阶段"的主要解决手段。
即使是国家和城市发展得不错，大部分人都不再需要这样的廉居房，其作用也仍然是巨大的，长期的——总有底层人民会需要,除非廉居管理局把这些房子搞得太垃圾，但那就是管理的问题了。
例如赵伯陵提出的一种具体设想:如果按照街区制，居住区的无数毛细血管路割出形成了无数的小方格，每个方格是一个”居块”，一个居块，就是一个"回"字形的廉居楼，中间的小“口”是天井,最底层是商业和停车(自行车)，然后1~4层有4圈廉居房。
这样的一栋楼，搞个大约100户廉居房，总面积有个4000平方差不多，差不多占地是个35米乘30米的样子。
这样的“鸽子房”，是不能向天空发展的，否则就是香港那个样子，堆积到20层以上，那就太"密集恐怖"了，,如果搞回字型，那这样搞4~6层就可以了。
这样的街区型廉居楼，例如在上海，要是能搞个1000万平米，差不多能满足100万户，那么住房紧张的情况就大为缓解了，而这样街区型的100万户居民，自然会为上海提供充沛的商业消费新增能量。
赵伯陵尤其强调，廉居楼是满足"廉居”，质量必须要好，房型要实用，外观不能太丑，除此之外，肯定是怎么廉价怎么来，不会遵从房地产常规的那一套。
例如要是商品楼，肯定要讲究南北通透、公摊绿化、中庭景观等等，但把这些要求要是放到廉居房上，那想什么屁吃呢?廉居楼就只遵循一条，实用可靠，其它的都算是扯淡。
有钱人要是看不上，倒是件好事，本来就是为底层人民准备的，烦的就是有钱人，还要来占便宜。
说到这里，计委的干部们都明白了，赵主任这是在为房地产范畴中的廉居房“定调子”呀，有些青年干部，未免觉得主任是不是对人性和革命教育太悲观，,但那些相对“老成”一些的干的部，就比较满意赵伯陵的设计了一眼光很长远，深度考虑到了人性贪欲，才是好的策略嘛。
赵伯陵的策略，城市人居体系从底层人民的需求开始，由低向高攀升，在廉居房以上的两个层次，分别是组屋和商品房。
正因为如此，国家建筑部所属的人居建设系统，总共是4个房屋建设管理局——廉居建设管理局、组屋建设管理局、房地产建设管理局，还有一个负责农村领域的公社组屋建设管理局。
组屋实际上是新中国”人居现代化”层次的主要实现手段。
这种一户一房、控制成本，但又不许多占多用的模式，其实是非常社会主义化的。
当然，要是从新加坡的角度出发，或许会说这是”中产阶级化”的模式。
赵伯陵认为，组屋的推行需要缓缓执行，不急于全面推广，原因还是民间不够富裕，而国家的资本也不能在这方面太过耗损，所以肯定是一个逐步放大的过程。
组屋不同于廉居房的租赁，是以购买为主的,赵伯陵按照毛季时空的套路,提出所有提供组屋建材的国企，以5%的微利模式，扭曲价格，向组屋建管局提供建材，而承担组屋建设工程的建筑企业，也必须是低利。
总之，是要把组屋的建筑成本降到最低。
在这样的情况下，建屋局销售组屋，大致的价格，可以是全部成本的15倍左右:这个价格会相当于如果完全市场化地建筑商品房，实际发生的成本——在扭曲价格体制下，商品房的建筑成本，很可能要达到组屋建筑成本的1.5倍甚至更高。
这样，建屋局从销售中回收建筑成本的本息，而地方政府获得税收和销售差价。
在赵伯陵的设计中，就是要让组屋的售价，大致相当于商品房的市场化成本，这样构筑组屋与商品房天然的价差台阶，而且人民群众对于组屋售价的接受度就会很高。
赵伯陵计划丛1967年开始，重要城市可以开始组屋建设，设立组屋建屋局的本意，就是避免各地地方政策的走样和挪用资金。
在开始的时候，每个城市多少街区化的组屋数量，全部都是计划管理的。
取得经验后再加速，速度如何判定?就是与银行协商，每年可以动用的借款一组屋一定是一个资本金主要来自银行贷款，等到销售后回笼资金偿还银行本息的商业模式。
但银行也不能无限借贷，什么"度是最适合的，是需要深入研究和确定的。
所以本质上，组屋建设与廉居房建设一样，都是”计划经济”味道很浓厚的。
当然，这样并不是没有好处，因为在未来，廉居房和组屋的建设投放规模，会是一种很重要的经济调节工具，就像是经济一旦速度过慢，就要增加基础设施投资一样，增加廉居房和组屋建设的投资，具有同样的功能。
_目前主流模式的单位建房，赵伯陵并不反对其继续执行，只要单位有这个能力，不过从产权角度，要么是单位拥有并租赁给员工，要么就是组屋化，要市场流通必须纳入组屋体系。
在这样的格局下，相当于单位承担了部分组屋局的任务——自己动手完成了。
提前报备，甚至可以获得组屋局才有的建材优惠价格。
至于商品房，那完全就是走高端路线的，现在只是在政策上打下底子。
未来这一块是准备放给私营企业的。
特点是，有限供地、较高地价、市场成本、高额税收以及超高售价。
房地产建屋管理局不像其它3个局是自己动手建屋，而主要是管理，其中额度管理就是重要的一环，控制和调节全国各城市供地总量,取得额度的地方政府拍卖地块，私营企业取得地块后建设开发，然后高价销售，回款中支付相应的税款。
商品房的售价应该是组屋的至少4~5倍起跳，甚至超过10倍也不奇怪。
赵伯陵这样一表态，台下嗡嗡声大做，干部们都很吃惊，我靠，这样的房子岂不是天价了?赵伯陵笑着表态:确实就是要天价!一方面，这样的商品房开发，地方政府从少量的楼盘中，可以获得丰厚的售地和税费收益，未来可以成为地方城市财政的重要收入来源。
但如果不加管控,地方政府肯定是无限供地，这个行业早晚会-地鸡毛，所以必须由中央管住，每年地方政府能有几个商品房楼盘都是有数的。
数量是如何确定的呢?当然就是分析当地城市的富人数量和构成，因为销售对象只能是他们，商品房与老百姓是不相干的。
另一方面，就是从金融上打造蓄水池，这样的高房价，让私营经济勃兴之后的富人群体，在超越普通消费的边际之后，资本有一个保值增值的出路，即购买商品房，一套100平米的商品房，按1967年价格，可能也应该在10万这样的价格。
所以对于富人阶层而言，可能最重要的，并非是超越普通群众的居住水平，而是其财富的一种"储蓄模式。
这样对于国家计委而言，商品房同样是根据国家财政和金融的需求，用来调整社会资金和管理富人阶层财富的一种手段!计委干部们听得目瞪口呆，现时空的六十年代，当然不会有后世这些烂大街的产业知识，赵伯陵说的这些，对于他们而言，太新鲜和独树一帜了，完全是计委原来工作根本还不会涉及的宣区。
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